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对北京《画家村》房屋买卖纠纷案判决的质疑
来  源:  阅读次数:2299  发表日期:2009-06-08 16:51:19 
                                                     本网站编辑   窦金刚律师    作者   宋公明
一   案情和判决 
        据中国法院网讯, 2007年1217日北京市第二中级人民法院就李某上诉马某房屋买卖合同纠纷案件作出判决,这一备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。
        北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村,马某原系宋庄镇辛店村农民。李某系城市居民,户籍地为河北省邯郸市。200271日,马某与李某签订《买卖房协议书》,将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李某。20062月份,马某夫妇要求确认购买合同无效。
       一审通州法院经审理认为,李某系居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决一、李某于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马某;二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元,于本判决生效之日起十五日内执行清。判决后,李某不服提出上诉。
        二审二中院经审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。
        同时二中院亦在判决中指出,出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李某在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张,在二审程序中,不宜就损失赔偿问题一并处理,李某可就赔偿问题另行主张。
       本案之所以引起广泛的关注,是因为《画家村》知名度很高,本案势必关系到众多其他画家类似的购房合同是否能继续存在,同时也关系到全国面广量大的小产权房命运。因此对此案的讨论意义十分重大。
         二 对判决的质疑
       判决没有理清本案的法律关系,违背了《物权法》,违背了处理土地纠纷的法定程序。
        1,从判决书可以明显看出,本案涉及的法律关系,一是画家,即房屋的买主,也就是本案的被告;二是农村集体组织的成员,即村民马某,也就是本案的原告;三是农村集体组织。但集体组织这一重要当事人却没有参加诉讼。
        判决书已经认定原告村民李某是集体组织成员,而被告李某不是集体组织成员,无权取得或变相取得农村土地使用权。也就是说,原告也无权出让或变相出让土地使用权。
        根据《物权法》,村民的土地使用权是所谓用益物权。用益物权是所有权人设立的。
     《物权法》第四十条
所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
       第一百一十七条
用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
        很清楚,用益物权人只有占有使用和收益的权利,而没有处分的权利。那么村民私自出售土地使用权,是侵犯了农村集体组织的物权。
       本案集体组织是被侵权人,而村民和画家是侵权人。因此原告应当是集体组织,应以村民和画家为被告。村民不是所有权人,不是被侵权人,不是权利人,因此不具有原告的资格。
       即使村民为原告,集体组织也应是有利害关系的第三人,理应参加诉讼。无端剥夺了产权人和被除侵权人的诉讼权利,此判决显然失当。
      2,从判决书认为画家无过错责任,合同无效的过错责任在村民。那么画家就是善意取得,相对集体组织来说,是善意第三人。根据《物权法》,善意第三人取得的物权是受法律保护的。如果集体组织要收回土地产权,应当向画家购回,其损失应由村民承担。
       3,如果村民和画家买卖双方是恶意串通,损害了国家对土地的管理和集体组织的物权,那么不仅合同无效,而且还应按土地管理法规给予处罚,同时双方都要对集体且织承担责任。
       土地管理法 第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;
       第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
       4,有人也许要问,精英们不是说“我的财产我做主”吗?那么根据《物权法》,村民的土地使用权能不能转让呢?
        物权法第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
      《物权法》把皮球又踢回去了。那么土地管理法又是如何时规定的呢?
         土地管理法 第二条 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
        第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
       从土地管理法以上规定看,土地使用权可以依法转让,而没有禁止村民出售、出租房屋的规定,只不过出售、出租房屋后,不能再申请宅基地而已。同时也没有说村民不能向集体组织以外的人出售、出租房屋;也没有不允许城市居民向村民购买、租赁房屋的法律规定。按照精英们说的,法无禁止即可为,那么村民和画家按照平等自愿等价有偿原则签定的房屋买卖合同为何就无效呢?这不是欺负人吗?
       5,根据《土地管理法》,处理土地所有权使用权争议,必须由人民政府先行处理,当事人对处理不服时,方可向法院起诉。因为可能涉及行政处罚,所以政府先行处理是必要的。
    土地管理法 第十六条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。
  单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。
      本案未经人民政府先行处理,在程序上显然是违法的。如果事先经过政府处理,也就不会发生当事人不合格和漏列当事人的问题。
  总之,本案的判决,视《物权法》为无物,无视《物权法》的存在,完全置《物权法》于不顾,把《物权法》束之高阁,使《物权法》如一张废纸,毫无权威可言。是又起糊涂案。
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